UAE不動産投資究極ガイド

UAEの不動産市場は過去数十年にわたり目覚ましい成長を遂げ、比較的無名の砂漠地帯であったこの地域を世界有数の不動産ハブへと変貌させた。ドバイやアブダビのような都市がこの成長を牽引し、超近代的な超高層ビル、高級住宅地、活気ある商業地区が融合しています。2002年に導入されたドバイの自由保有権不動産市場は、外国人投資家が特定地域の不動産を購入する門戸を開いた極めて重要な出来事でした。UAEの不動産市場は、高級不動産購入者のためだけでなく、手頃な価格の住宅、商業施設、ホスピタリティへの投資など、幅広い投資家に対応している、最近の報告によると、市場は政府の優遇措置、投資家に優しい法律、ビジネスや観光のハブとしてのUAEの魅力の高まりに後押しされ、安定したペースで成長を続けている。2021年から2022年に延期されたドバイ万博は、特にドバイ南やジェベル・アリ・フリーゾーンといった万博会場周辺の地域で、市場に大幅な成長と関心を注入するもう一つのきっかけとなった。

外国人投資家にとって、UAEは世界中の他の不動産市場にはない多くのメリットを提供しています。まず第一に、UAEは個人所得に対する非課税制度を運営しており、所得税の負担なしに収益を最大化しようとする投資家にとって特に魅力的です。さらに、UAEには住宅用不動産に対するキャピタルゲイン税や固定資産税がなく、金融面での魅力も増しています。政府は一貫して経済の多様化に努めており、石油収入への依存度を下げ、観光、金融、物流、不動産などの分野に重点的に投資している。その結果、UAEは世界経済が不安定な時期であっても、不動産投資に比較的安全で安定した環境を提供しています。さらに、UAEは投資家を保護する透明性の高い法制度を誇っています。外国人は、ドバイ、アブダビ、その他の首長国連邦の指定された自由保有地域の不動産を、完全な所有権付きで購入することができます。UAEは、合理化された不動産登録手続きと相まってビジネスが容易であるため、外国人投資家が不動産市場に参入する上で最も便利な場所の一つとなっています。もう一つの重要なメリットは、特定の地域、特にドバイで達成できる高い賃貸利回りです。ドバイの賃貸利回りは、ヨーロッパや北米の多くの主要都市と比べて高いことが多く、物件や立地にもよりますが、年間6～8％の利回りを実現するエリアもあります。

UAEの最大の利点のひとつは、ヨーロッパ、アジア、アフリカの交差点に位置する戦略的立地です。高度に発達した交通網と物流網により、UAEはビジネスと観光の世界的なハブとなっている。ドバイやアブダビのような主要都市には、地下鉄網、先進的な道路システム、非常に効率的な空港など、最も近代的な交通システムが整備されています。例えば、ドバイ国際空港は世界で最も利用者の多い空港の1つで、UAEと世界の240以上の都市を結んでいます。UAEはスマートシティ構想にも多額の投資を行っており、世界で最も技術的に進んだ地域の1つとなっています。ドバイのスマートシティやアブダビのマスダール・シティのようなプロジェクトは、UAEがいかに都市開発にテクノロジーを組み込んでいるかを示す一例であり、UAEを投資先としてだけでなく、住みやすく働きやすい国にしている、さらに、UAEは観光とホスピタリティの分野を常に強化しており、ブルジュ・ハリファ、パーム・ジュメイラ、ルーヴル・アブダビといった世界的なアトラクションが毎年何百万人もの観光客を引き寄せている。こうした世界的なランドマークの存在は、UAEの不動産、特に観光客や駐在員向けの不動産を所有する魅力をさらに高めている。

UAEでは、外国人でも不動産を購入することができますが、購入できるのは特定の地域に限られます。ドバイでは、ドバイ・マリーナ、ダウンタウン・ドバイ、パーム・ジュメイラ、ジュメイラ・レイクス・タワーズなどが最も有名なフリーホールド・エリアです。アブダビのような他の首長国でも、外国人投資家は特定の地域で不動産を購入することができますが、所有権のモデルが若干異なる場合があります。例えば、一部の地域では、外国人投資家が取得できるのは、完全な自由所有権ではなく、99年間の借地権のみです。,しかし、アブダビにおける最近の変更により、サディヤット島やアルリーム島などの地域を含む、完全な自由所有権を外国人投資家に開放する区域が特定されました。,外国人投資家は、UAEで不動産を購入する前に、どのような所有権を得られるかを確認することが不可欠です。UAEにおける外国人所有権の法的構造は明確であり、投資家はUAEの不動産法の下で完全に保護されています。また、現地のすべての法律や規制を遵守するために、資格を有する不動産弁護士や不動産コンサルタントと協力することをお勧めします。

外国人投資家にとって、自由保有と借地権の違いを理解することは非常に重要です。フリーホールド物件とは、所有者が物件とその土地の全権利を持つことを意味し、物件の売却、賃貸、開発を思いのままに行うことができます。特にドバイやアブダビのような都市では、一等地のフリーホールド物件が好立地にあるため、多くの外国人投資家に好まれる所有形態です、一方、リースホールドは、所有者が指定された年数（通常は最長99年）の間、不動産に対する権利を持つが、土地自体は所有しない長期リース契約である。リース期間が終了すると、不動産と土地は元の土地所有者に戻る。シャルジャのような一部の首長国では、外国人は自由保有不動産を所有することができず、借地権契約が唯一の選択肢となります。さらに、多くの借地権契約では、不動産の使用方法や譲渡方法に制限が設けられているため、投資家は、コミットする前に借地条件を十分に理解することが不可欠です、アブダビにはヤス島など借地権のみの地域もあれば、サディヤット島など完全な自由所有権を認める地域もある。借地権物件の契約条件には、借地権者が借地期間中に負担する一定のメンテナンス料やサービス料が含まれていることもある。

UAEは外国人投資家に対する不動産市場の開放で大きな進歩を遂げたが、各首長国は独自の不動産法を設定する自治権を保持している。,例えば、ドバイでは外国人投資家は指定された自由保有地域で不動産を購入することができ、外国人所有に対する制限はほとんどない。,対照的に、アブダビは歴史的に外国人の不動産所有に関してより保守的であったが、これは近年変わりつつある。,アブダビは2019年に不動産法を改正し、外国人が指定された投資ゾーンで自由保有不動産を所有することができるようになった。この改正により、アブダビはドバイと肩を並べることになり、国際的な投資家にとってより魅力的な首長国となった。,しかし、これらの投資ゾーン以外の地域では、外国人投資家は依然として借地権ベースで不動産を購入する必要がある場合がある。,シャルジャなど他の首長国では、外国人向けの不動産法がより制限されている。シャルジャでは、UAE国民または他の湾岸協力会議（GCC）加盟国の国民のみが自由所有権を持つ不動産を所有することができます。GCC加盟国以外の外国人投資家は、25年から99年のリースホールドに制限されています。

UAEはその非課税環境で有名であり、外国人投資家にとって非常に魅力的な国である。最も大きなメリットの一つは個人所得税がないことで、不動産投資家は賃貸収入や不動産売却益に対する課税を心配する必要がない。UAEは不動産投資、特にリターンの最大化を目指す富裕層にとって、世界で最も有利な国・地域の一つである。外国人投資家にとって、この非課税環境は、多くの首長国連邦における高い賃貸利回りと相まって、UAEを不動産投資にとって非常に有利な目的地にしている。

2018年、UAEは政府の歳入源を多様化する取り組みの一環として付加価値税（VAT）を導入した。VATは現在5%に設定されており、特定の不動産取引を含む国内のほとんどの商品やサービスに適用されます。ただし、不動産に対するVATの影響は、購入する不動産の種類によって異なります。居住用不動産の場合、新築住宅や中古住宅の購入にはVATは適用されず、これらの取引はVATが免除されます。この免除は、UAEで居住用不動産の購入を検討している外国人投資家にとって大きな魅力です。また、新築住宅を販売するデベロッパーは、年間売上高が37万5,000AEDを超える場合、VATの登録が義務付けられているが、販売自体はVAT非課税のままである。外国人投資家は、VATの義務や投資戦略の最適化について十分に理解するために、税務アドバイザーに相談することをお勧めします。

UAEは、付加価値税と不動産に関しては、ほぼ統一された課税政策をとっているが、7つの首長国連邦のそれぞれにおいて、不動産取引に関連する手数料や料金には若干の違いがある。例えば、ドバイでは、不動産売却時に4％の譲渡手数料が課され、これは買い手と売り手の間で均等に分配される。シャルジャやアジュマーンなどの他の首長国でも、不動産の種類や立地によって、同様の譲渡手数料が2％から4％の範囲で設定されています。ドバイ国際金融センター（DIFC）やラスアルハイマ経済特区（RAKEZ）などのフリーゾーンで不動産を購入する投資家については、実施される事業の性質に応じて、追加の規則や手数料が適用される場合があります。全体として、付加価値税（VAT）はUAE全体で一貫していますが、取引関連手数料や管理手数料は異なる場合があり、投資家は関心のある特定の首長国の費用について十分に情報を得る必要があります。

外国人投資家は、UAEでさまざまな住宅ローンを利用することができますが、その条件は銀行や購入する不動産の種類によって異なる場合があります。一般的に、UAEの銀行は、外国人が住宅用不動産を購入する場合、最大75％の融資比率（LTV）で住宅ローンを提供します。これは、投資家が25％の頭金を支払い、銀行が物件価格の残りの75％を融資することを意味します。,しかし、オフプラン物件の場合、LTV比率は低くなることがあり、多くの場合50％程度で、より高い先行投資が必要となります。,住宅ローンは通常10年から25年の期間で利用可能で、金利は銀行、投資家の財務状況、ローンの種類によって異なります。,一定期間（通常3～5年）の固定金利を提供する銀行もあれば、UAEの中央銀行の金利に基づいて変動する変動金利を提供する銀行もあります、外国人投資家が住宅ローンを利用する際には、収入証明書、職歴証明書、財務諸表など、より多くの書類を提出する必要がある場合が多い。

UAEの大手銀行の多くが、外国人投資家に特化した住宅ローンオプションを提供しています。例えば、エミレーツNBDは、居住者向け、非居住者向けの住宅ローンを含む幅広い住宅ローン商品を、競争力のある金利と柔軟な返済プランで提供しています。マシュレック銀行は、最大1,500万AEDの融資額と非居住者向けの柔軟な条件を提供する不動産融資ソリューションで知られています、アブダビ商業銀行（ADCB）も、特にアブダビで成長する不動産市場において、外国人投資家向けに融資ソリューションを提供している。,これらの大手企業に加えて、ドバイ・イスラム銀行（DIB）などのいくつかの中小金融機関やイスラム銀行も、シャリアに準拠した住宅ローンオプションを提供しており、イスラム金融を求める投資家にとって魅力的な選択肢となり得る。,イスラム銀行は一般的に、利子の支払いや受け取りを禁止するシャリア法の原則に従っている。その代わりに、イジャラやムラバハとして知られる利益分配契約を通じて住宅融資を提供している。シャリア準拠の融資に関心のある投資家は、イスラム金融原則に沿った仕組みのこれらの商品から利益を得ることができる。

UAEで不動産ローンを組むための基準は、銀行、投資家のプロフィール、購入する不動産の種類によって異なります。一般的に、銀行は外国人投資家が住宅ローンを利用する資格を得るために、特定の収入および信用要件を満たすことを要求します。投資家は安定した収入を証明する書類を提出する必要があり、銀行によって異なりますが、少なくともAED 15,000～AED25,000の月給を要求されることが多いです。自営業の投資家の場合、銀行は通常、詳細な財務諸表と過去2～3年間の安定した事業収入の証明を要求します、収入証明に加え、ほとんどの銀行では、提示されるLTV比率にもよるが、物件価格の25％から50％の頭金を要求する。,投資家はまた、パスポートやビザなどの本人確認書類と、自国での居住証明書の提出を求められる、さらに、銀行は投資家の信用力を評価する。投資家の本国から信用報告書を入手したり、UAEでの財務履歴を評価したりする。非居住者の場合、収入や財務の安定性を確認するための追加書類が通常必要となるため、承認手続きに時間がかかることがある。外国人投資家に提示される金利や融資条件もこれらの基準によって異なり、高所得者や堅実な信用履歴を持つ人ほど有利な条件を受けることが多い、さらに、オフ・プランの物件に融資を受けようとする投資家は、特定の銀行がそのようなプロジェクトに特定の融資基準を設けている場合があることに留意すべきである。

UAEで不動産を購入した外国人投資家は、政府が定めた特定の基準を満たせば、居住ビザの資格を得ることができます。不動産投資家にとって最も人気のあるビザのオプションの1つは、UAE投資家ビザで、少なくとも100万AED相当の不動産に投資した個人に与えられます。このビザは、投資家の配偶者や子供を含む家族にも延長することができるため、UAEでの長期滞在を希望する家族にとっては貴重な選択肢となる。もう一つの重要な条件は、不動産が居住用であり、外国人所有のために指定された自由保有地域に所在することである。UAEは、標準的な投資家ビザに加えて、ゴールデン・ビザ・プログラムの下で長期ビザのオプションを導入している。少なくとも200万AED相当の不動産を購入した投資家は、10年間の居住ビザを取得できる。このゴールデンビザは、長期的な安定性、家族のスポンサーになれること、現地のスポンサーを必要としないことなど、大きなメリットがある。物件は計画外でも完成物件でもよく、投資家は複数の物件を保有して200万AEDの基準に達することができる。一旦ビザが下りると、投資家が要件を満たし続ける限り更新が可能である。このため、ゴールデンビザはUAEでの長期居住を希望する富裕層にとって魅力的な選択肢となっている。

UAEのゴールデン・ビザ・プログラムは、同国での長期滞在を希望する投資家にさまざまな特典を提供している。不動産投資家の場合、ゴールデンビザの取得に必要な最低投資額は200万AEDです。その見返りとして、投資家はUAEでの居住、就労、就学を許可される長期滞在ビザが付与され、現地のスポンサーを必要としません。UAEに定住を希望する家族にとって、ゴールデンビザは長期的な安定をもたらし、配偶者や子供のスポンサーとなることができるため、特に魅力的です。投資家が2年ごとにビザを更新しなければならない他の種類のビザとは異なり、ゴールデンビザは10年間の居住期間を提供し、投資基準を満たし続ける限り更新が可能です。これは頻繁な更新の必要性をなくし、UAEでの永住を目指す投資家に安心感をもたらします、さらに、ゴールデンビザの保有者は、居住資格を失うことなくUAE国外に長期滞在できる柔軟性があり、これは、異なる国を行き来する可能性のある国際的な投資家にとって特に有益です。ゴールデンビザは、投資家が現地パートナーを必要とせずにUAEで会社を設立し事業を運営できるため、企業や起業家にとってもメリットがあります。さらに、ゴールデンビザは複数の家族に延長することができるため、家族をUAEに呼びたい投資家にとっても理想的な選択肢です。

UAEでの不動産投資を検討している外国人投資家にとって、デューデリジェンスは非常に重要なステップです。不動産購入に必要な法的要件は、首長国、不動産の種類（フリーホールドかリースホールドか）、不動産が完成済みか計画外かによって異なります。投資家は、デベロッパーまたは売主が必要な承認をすべて取得していること、および不動産が外国人の所有権として法的に利用可能であることを確認する必要があります。これは、フリーホールドゾーンに指定されていない地域では特に重要です。,投資家は、不動産の権利証を確認し、ドバイ土地局（DLD）やアブダビ自治体などの適切な当局に登録されていることを確認する必要があります。これを怠ると、後に法的紛争や複雑な問題を引き起こす可能性があります。,また、支払いスケジュール、引き渡し日、オフプラン物件の場合の引き渡し遅延のペナルティに関する条項など、契約書を十分に確認することが不可欠です。,資格を有する法律の専門家や不動産弁護士を雇うことは、投資家がUAEの不動産法の複雑さをナビゲートし、潜在的な問題を回避するのに役立ちます。,弁護士費用や登記費用は、投資家が全体的な予算に織り込まなければならない追加費用であり、これらの費用は首長国連邦によって異なる場合があります。例えば、ドバイの不動産登記手数料は4％ですが、アブダビの手数料は2％です。これらは購入価格に加えて支払わなければならない。

UAEの不動産市場で外国人投資家が直面する最も一般的な落とし穴の一つは、購入前に十分な調査を行わないことである。経験の浅い投資家は、魅力的な価格設定に惹かれて計画外物件に手を出すかもしれませんが、適切なデューデリジェンスを行わないと、プロジェクトの引き渡しが遅れたり、開発が未完成だったりする危険性があります。ドバイやアブダビは投資の一等地ですが、一部の地域では需要の高さから価格がバブル化することがあります。このような事態を避けるため、投資家は現地市場に精通した経験豊富な不動産業者やコンサルタントに依頼する必要があります。さらに、外国人投資家は、メンテナンス料やサービス料、投資の収益性に大きな影響を与えるその他の隠れたコストなど、総所有コストを把握することの重要性を見落とすことがあります、パーム・ジュメイラにあるような特定の高級開発物件では、サービス料がかなり高額になることがあり、購入前に検討する必要があります。,このような潜在的な落とし穴を認識することで、投資家はより多くの情報を得た上で決断を下し、よくある失敗を避けることができます。

UAEの不動産市場は複雑であり、様々な法律や規制の枠組みがあるため、外国人投資家は専門家のコンサルティングサービスを受けることを強くお勧めします。,信頼できる不動産コンサルタントやエージェントは、市場に関する貴重な洞察を提供し、投資家が最良の投資機会を特定するのを助け、不動産評価や期待収益に関するアドバイスを提供することができます。,コンサルタントはまた、売主や開発業者との交渉を支援し、投資家が可能な限り最良の取引を得られるようにすることができます。,投資家は不動産エージェントに加えて、現地の法律や規制に精通した不動産弁護士と協力する必要があります。不動産弁護士は、契約書の見直しや登記手続きを行い、取引のあらゆる法的側面が正しく処理されるようにすることができます。また、潜在的な法的リスクを軽減し、購入プロセスを通じて投資家の権利が保護されるようにすることもできます、さらに、ファイナンシャル・アドバイザーや住宅ローン・コンサルタントと協力することで、投資家が資金調達の選択肢を理解し、ローンの適格性を評価し、最適な住宅ローン商品を特定することができます。UAEの不動産市場に参入する際、投資家が十分な情報を得た上で戦略的な決断を下すために、これらの専門家は重要な役割を果たします。最終的に、適切な専門家と提携することで、リスクを軽減し、投資を成功させる可能性を高めることができます。

UAEの不動産市場は現在変革期を迎えており、いくつかのトレンドがその将来を形成している。重要なトレンドの一つは、手頃な価格の住宅への注目が高まっていることだ。UAEは長い間、高級住宅地として知られてきましたが、特に中間所得層の海外駐在員の間では、手頃な価格の住宅地に対する需要が高まっています。このような変化を受けて、デベロッパーは、特にドバイ・サウス、ジュメイラ・ヴィレッジ・サークル（JVC）、アル・ワルサンといったエリアにおいて、より低予算のプロジェクトを立ち上げるようになりました。これらの開発は、幅広い居住者に対応し、アパートメントからタウンハウスまで様々なタイプの物件を提供しています。ドバイのブルーウォーターズ・アイランドやアブダビのヤス・アイランドのような複合施設は、ショッピングモールから娯楽施設までが至近距離にあり、利便性とアクセスの良さを提供するように設計されている。こうしたプロジェクトは、総合的な生活体験を提供することから、居住者と投資家の双方から人気を集めている。さらに、市場では持続可能性と環境に優しい開発が重視されるようになっている。デベロッパーは、環境に配慮した物件に対する需要の高まりに応え、グリーンビルディング技術やエネルギー効率の高い設計を新しいプロジェクトに取り入れている。

2021年10月から2022年3月までドバイで開催された2020年万博は、UAEの不動産市場に永続的な影響を与えた。このイベントには世界中から何百万人もの観光客が訪れ、特にドバイ・サウスやジュベル・アリといった万博会場に近い地域の住宅や商業施設の需要を押し上げた。万博のために整備されたインフラは、これらの地域の接続性も高め、長期的な居住者や企業にとってより魅力的なものとなった。短期的な利益に加え、2020年万博は新たな開発という遺産を残し、その多くは現在、住宅や商業の中心地として繁栄しつつある。不動産成長のもう一つの大きな原動力は、アブダビのビジョン2030である。これは、経済の多様化と持続可能な開発の促進を目的とした長期計画である。このビジョンの一環として、アブダビはインフラ、観光、文化プロジェクトに投資することで、不動産市場の発展に注力してきた。これには、ルーブル・アブダビのような主要な文化的ランドマークがあるサディヤット島のような構想も含まれる。,これらのプロジェクトは、文化やビジネスの目的地としてのアブダビの魅力を高めるだけでなく、高級住宅地としての需要も増加させる。,ビジョン2030はまた、テクノロジーと持続可能性を都市計画の最前線に据えたスマートシティの開発にも重点を置いている。これらのプロジェクトがより多く実現するにつれ、投資家は、特にスマートシティ開発の対象エリアにおいて、不動産市場の継続的な成長を期待することができる。

富裕層の投資家にとって、UAEは不動産セクターにおいて引き続き豊富な機会を提供している。特に、パーム・ジュメイラ、ドバイのダウンタウン、ヤス島といった象徴的なエリアでは、高級開発が引き続き注目の的となっています。これらの立地は、UAEがビジネスと観光の世界的なハブであることを背景に、世界中から富裕層のバイヤーを惹きつけています。高級セグメントの投資家は、特に高級アメニティ、一等地、高品質な仕上げを提供する物件で、高いリターンを期待できます。さらに、確立されたコミュニティで高い賃貸利回りを実現するフリーホールド物件は、安定した長期投資の機会を提供します。UAEが観光やビジネスイベントの世界的なトップデスティネーションとして成長を続ける中、特にホスピタリティセクターにも新たな機会があります。最後に、不動産市場で持続可能性が重視されるようになるにつれ、富裕層投資家は環境に優しい物件を求める傾向が強まっている。持続可能なプロジェクトをターゲットとする投資家は、環境目標に貢献するだけでなく、環境配慮型不動産の市場が拡大するにつれて、長期的な価値上昇の恩恵を受けることになる。